민간임대아파트 청약할때 주의점은?

민간임대아파트는 쉽게 설명하면, 돈이 많은 건설사가 절차가 복잡하고 규제가 많은 일반분양을 하지 않고, 아파트를 지어놓고 장기간 임대를 하면서 임대수익을 올립니다.

임대기간이 끝나면 부동산 경기가 좋은 시기를 보다가 분양을 해서 임대수익도 올리고 나중에 매매수익도 올리는 목적으로 이용하고 있습니다.

일반분양은 건설자금을 청약자들에게 받아서 아파트를 짓고, 수익을 올리는 구조라서 종합건설 면허만 있으면 내돈 없이도 아파트를 지을 수 있는 방식이죠. 

최근에는 건설사 돈으로 먼저 지으면서 후분양하는 아파트도 있지만, 대부분 선분양을 해서 청약자들의 돈으로 공사를 합니다.

임대아파트는 크게 두가지로 나뉩니다. 민간임대아파트와 공공임대아파트로 말이죠. 

공공임대아파트는 공공주택특별법이 적용되는 아파트로 국민주택기금의 지원을 받아 LH, SH, GH, IH 등이 아파트를 건설하여 서민들에게 장기적으로 임대해주는 방식입니다.

반대로 민간임대아파트는 일반 건설사가 국민주택기금의 지원을 받지 않고 자체 자금력으로 아파트를 건설하여 장기 임대 후 분양을 하는 방식입니다.

임대 조건이나 분양 방식등에서 공공임대아파트 보다 규제가 없고 건설사가 원하는 조건으로 사업을 진행할 수 있습니다.

때문에 기업 입장에서 돈있고 땅있다면 규제때문에 머리아파할 필요 없이 내돈 들여 지어놓고 원하는 방식이나 조건으로 임대료를 받고, 법정 임대기간만 지나면 아파트가 비쌀때 분양하려고 민간임대아파트를 건설합니다.

2020년 8월까지만 해도 민간임대아파트의 임대기간은 장기 임대 8년과 단기 임대 4년 이었으나, 8월 법이 개정된 이후 단기 임대 4년은 폐지되고, 장기 임대 8년도 10년으로 늘어나면서 최소 10년 이상을 서민들을 위해 임대를 해야합니다.

그러나 우리가 짚어볼 내용이 있습니다. 아무리 돈이 많고 땅이 있다고 해도 건설사 입장에서 무조건 민간임대아파트를 공급하는 게 좋은지 생각해볼 필요가 있습니다.

꼭 그렇진 않으며, 아파트를 공급하는 건설사와 임대 거주를 하는 세입자에게는 모두 장단점이 존재합니다.

장점은 민간 건설사가 민간임대아파트를 지어서 서민들에게 최소 10년 이상 안정적으로 임대주택을 공급하기 때문에 정부에서는 해당 임대인에게 세금혜택을 부여합니다. 임대인이란 건설사가 될 수도 있고 시행사가 될 수도 있습니다.

세입자 입장에서 보는 민간임대아파트 장점은 훨씬 더 많습니다. 안정적인 거주지를 확보할 수 있고, 세입자 재산이 아니므로 세금을 낼 필요도 없습니다. 그러면서도 분양전환시 우선권을 가지고 있다면 시세차익까지 올릴 수 있죠.

단점은 건설사가 민간임대아파트로 분양을 하는 순간 10년 동안은 임대만 할 수 있습니다. 아파트를 매도할 수도 없고 임대인이 들어와 살 수도 없습니다. 물론 임대료 인상도 5% 이상 인상할 수도 없습니다.

개인들간의 임대차 계약과는 다르게 민간임대아파트 임대인은 보증금 지급에 대한 보증보험 가입이 의무이고, 가입수수료의 75%를 임대인이 부담해야합니다. 

적지않은 돈이죠. 또한, 민간임대주택법을 위반하면 벌칙도 있고 과태료도 내야합니다. 여러모로 귀찮은 조항이 있는거죠.

민간임대아파트에 분양하려는 세입자들은 지금부터 말씀드리는 단점에 대해 고민하고 분양에 임해야 합니다. 

민간임대아파트는 전세는 거의 없고 매월 임대료를 내는 월세 개념의 임대 형식이 대부분인데 주변의 월세 대비 그렇게 저렴하지 않습니다. 10년 동안 오래 살면서 임대료 인상율이 높지 않다는 것이지 임대료가 저렴한 것은 아닙니다.

생각해보면 10년이라는 시간이 결코 적지 않습니다. 입주할때는 10년이 올까 싶지만 막상 10년이 도래하는 시점에 분양전환 우선권이 없다면 또다시 무주택자의 설움을 겪어야 합니다.

10년 후에 내집마련을 하려면 급등한 부동산 가격을 다 주고 사야할 수 도 있으며 월세로 살다가 집을 사는건 사실상 불가합니다.