원룸 계약할때 주의해야 하는 3가지는?

사회 초년생들은 부동산 계약을 경험해보지 못했기 때문에 부모님들이 도움을 주기도 하지만, 어른들도 계약할 때 부동산 중개업자의 말만 듣고 판단을 하는 경우가 대부분이라 스스로 체크해야할 방법을 아는 사람은 많지 않습니다.

원룸 계약 주의사항을 미리 체크하고 계약하지 않으면 큰 낭패를 볼 수 있습니다.

특히, 원룸처럼 한 건물에 여러명의 세입자가 살고 있는 임대차 계약을 할 때는 나와 집주인 간의 계약만 따질게 아니라 같은 건물에 살고 있는 다른 세입자까지 따져서 보증금을 돌려 받을 수 있는지 판단해야합니다.

세입자가 많으면 많을 수록 중개업자는 돈이 많은 건물주이기에 문제될게 없고, 안심하고 계약해도 된다고 합니다. 

원룸 보증금이라고 해봐야 2~3천만원이기 때문에 이걸 누가 떼먹냐고 큰소리 치치만 원룸이 10개 있는 건물이라면 보증금만 2~3억입니다.

부동산 계약시 자주 듣게 되는 용어중에 확정일자나 근저당은 어느정도 이해하고 있습니다. 하지만 원룸 계약 주의사항을 셀프체크 하려면 소액보증금 우선변제권, 근저당비율 등 다소 어려운것 같은 용어도 이해할 수 있어야 합니다.

최대한 쉽게 이해할 수 있도록 주의사항 3가지를 설명해 드릴테니 천천히 읽고 활용해 보시기 바랍니다.

1. 근저당에 대해 이해하자

주택이나 건물을 담보로 은행에서 돈을 빌리면, 해당 건물에 근저당이 잡힙니다.

돈을 빌린 사람은 집주인이기 때문에 집주인 소유로된 해당 담거 물건의 등기부등본에 근저당 금액이 명시되어 있는데요. 등기부등본에 ‘채권최고액’이라고 써있는게 근저당 금액입니다.

2.다른 세입자 보증금을 확인하자

위와 같은 상황이라면 내가 보증금을 받을 수 있는지 계산해 봐야 합니다. 은행에서 가져갈 6억원은 확인되었기 때문에 두번째로 확인해야할 것은 이미 들어와 살고 있는 다른 세입자들의 보증금입니다.

집주인이나 중개업자는 다른 세입자들 각각의 보증금이 얼마인지 알려주지 않습니다. 그렇다고 확인할 수 없다면 내 보증금을 받을 수 있는 상황인지 계산할 수 없겠죠.

원룸이 10개짜리인 건물이지만, 몇명이 들어와 살고 있는지 총 보증금은 얼마인지 알려면 대법원 인터넷 등기소에서 확인할 수 있습니다. 

여기서는 나보다 먼저 들어와 살고 있는 사람들 몇명인지, 보증금은 얼마인지 등의 임대차 현황을 볼 수 있습니다.

세입자 모두 보증금이 3천만원이고 5명이 살고 있다고 가정하면, 총 보증금은 1억 5천만원 입니다. 이 금액에서 지방의 경우 소액보증금 우선변제권 해택으로 2천만원씩 5명분을 빼면 남는 돈은 5천만원 입니다. 

다른 세입자의 임대차 현황을 확인해야 하는 이유입니다.

더불어 2023년에 추진되고 있는 개정안에는 지방의 소액보증금 우선변제권으로 변제 받을 수 있는 최대 한도는 500만원 늘어난 2,500만원입니다. 검토 중인 사안이며 아직 확정된 법안은 아닙니다.

3. 보증금 환수가 가능한 근저당 비율을 확인하자

마지막으로 최악의 상황을 대비해 내 보증금을 지킬 수 있는지 계산해야 합니다. 원룸 계약 주의사항 3가지 중에서 산술적으로 정확한 계산은 아니지만, 계약을 할지 말지 판단을 해야할 때는 꼭 필요한 방법입니다.

만약, 해당 건물이 경매로 넘어간다면 얼마나 받을 수 있을까요? 유찰 횟수에 따라서 최종 낙찰 금액은 달라지므로 예상할 수 없지만, 수많은 주택 또는 원룸 건물 경매에 대한 데이터가 있으니 예측 해볼 수는 있습니다.

상가 건물이 아니고서는 주택 또는 원룸 건물의 평균 낙찰수준은 시가에 70% 수준입니다. 

결국 낙찰 금액을 7억원으로 예상할 수 있는데, 여기서 은행이 먼저 가져가는 돈은 6억원, 기존 세입자와 나를 포함해 6천만원을 가져가면 4천만원이 남습니다.

아직 소액보증금 우선변제권으로 2천만원을 추가로 더 받을 수 있으니 이 원룸 계약은 체결해도 됩니다. 하지만, 경매 낙찰 금액이 7억원이라는 보장이 없으니 판단은 중개업자가 아닌, 본인이 직접 해야합니다.

이상으로 원룸 계약 주의사항 3가지를 알려드렸습니다.